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양도소득세 간편 계산기

「소득세법」의 기본 계산 구조(양도차익 → 장기보유특별공제 → 양도소득기본공제 → 세율 → 지방소득세)에 따라 예상 세액을 계산합니다. 아래 체크리스트로 신고 전 검토 항목을 함께 확인하세요.

이 계산기의 전제와 한계

· 조세특례제한법상 감면·특례(자경농지, 공익수용, 장기임대주택 등)는 제외했습니다.
· 일시적 2주택 등 비과세 특례, 이월과세·부당행위계산부인은 반영하지 않습니다.
· 기본세율은 「소득세법」 제55조(2023년 개정) 기준이며, 지방소득세는 산출세액의 10%로 계산합니다.
· 세액은 원 단위 근사치이며, 세율·기준금액 개정 여부는 신고 시점에 반드시 확인하세요.

예상 총 부담세액

보유기간 7년 3개월

11,378,400원

양도소득세 10,344,000원 + 지방소득세 1,034,400원

양도가액: 1,500,000,000원
(−) 취득가액: 900,000,000원
(−) 필요경비: 20,000,000원
(=) 양도차익: 580,000,000원
(×) 12억 초과분 비율: 116,000,000원
(−) 장기보유특별공제: 46,400,000원
(=) 양도소득금액: 69,600,000원
(−) 양도소득기본공제: 2,500,000원
(=) 양도소득 과세표준: 67,100,000원
(×) 세율 → 산출세액: 10,344,000원
(+) 개인지방소득세 10%: 1,034,400원
(=) 총 부담세액: 11,378,400원

소득세법 기본 규정만 반영한 추정치입니다. 조세특례제한법상 감면·특례, 일시적 2주택 등 비과세 특례, 이월과세·부당행위계산부인은 반영하지 않습니다. 세율·기준금액은 개정될 수 있으므로 실제 신고 전 세무 전문가의 검토를 받으시기 바랍니다.

양도소득세 검토 체크리스트

「소득세법」에 따라 양도소득세를 신고하기 전에 확인해야 하는 항목입니다. 각 항목의 근거 조문을 함께 표시했습니다.

과세대상·양도 해당 여부소득세법 제88조·제94조

양도자산이 과세대상인지 확인 — 토지·건물, 부동산에 관한 권리(지상권·전세권·등기된 임차권·분양권·조합원입주권), 주식등, 기타자산(사업용 고정자산과 함께 양도하는 영업권·특정시설물이용권 등), 파생상품, 신탁수익권
'양도'에 해당하는지 — 매매·교환·현물출자 등 유상 이전. 상속·증여는 양도가 아님(부담부증여의 채무인수액 상당분은 양도)
환지처분·보류지 충당, 양도담보, 공유물 단순분할 등 양도로 보지 않는 경우 해당 여부

비과세·과세 제외소득세법 제89조, 시행령 제154조·제155조

1세대 요건(거주자, 배우자·생계를 같이하는 가족) 및 1주택 요건 충족 여부
보유기간 2년 이상(취득 당시 조정대상지역이면 거주기간 2년 이상) 충족 여부
양도가액 12억원 초과 여부 — 초과 시 고가주택으로 12억 초과분만 과세
일시적 2주택, 상속주택·동거봉양·혼인 합가, 농어촌주택 등 비과세 특례 해당 여부(본 계산기 미반영)
파산선고에 의한 처분, 농지의 교환·분합 등 비과세 대상 여부

양도·취득 시기소득세법 제98조, 시행령 제162조

원칙: 대금을 청산한 날. 청산일이 불분명하면 등기·등록 접수일
대금청산 전 소유권이전등기를 한 경우: 등기접수일
자기가 건설한 건축물: 사용승인서 교부일(사용승인 전 사용·임시사용승인일 중 빠른 날)
상속: 상속개시일 / 증여: 증여를 받은 날
이 시기를 기준으로 보유기간(장기보유특별공제·세율)과 거주기간을 산정

양도가액·취득가액·필요경비소득세법 제96조·제97조, 시행령 제163조

실지거래가액 원칙(양도가액·취득가액 모두)
취득가액 불분명 시: 매매사례가액 → 감정가액 → 환산취득가액 → 기준시가 순서로 적용
상속·증여받은 자산: 상속개시일·증여일 현재 평가액(시가, 없으면 기준시가)이 취득가액
필요경비: 취득 부대비용(취득세·중개보수·법무사비용 등), 자본적 지출액(용도변경·개량·이용편의 지출, 내용연수 연장·가치 증가분), 양도비용(중개보수·인지대·양도소득세 신고서 작성비용 등)
수익적 지출(도배·장판·싱크대 교체 등 원상회복·현상유지)은 필요경비 불산입
환산취득가액 적용 시: 필요경비개산공제만 인정, 건물 신축·증축 후 5년 이내 양도하면 환산취득가액의 5% 가산세(제114조의2)
적격증빙(세금계산서·현금영수증·신용카드 등) 또는 실제 지출 확인서류 구비 여부

장기보유특별공제소득세법 제95조 제2항

대상: 등기된 토지·건물로 보유기간 3년 이상(미등기양도자산·분양권 제외)
표1(일반): 보유기간 3년 6% ~ 15년 이상 30%(연 2%)
표2(1세대 1주택): 보유기간 3년 12% ~ 10년 이상 40%(연 4%) + 거주기간 2~3년 8%, 3년 12% ~ 10년 이상 40%, 합계 최대 80%
표2는 보유기간 중 거주기간이 2년 이상인 경우에 한정 — 거주 2년 미만이면 표1 적용
다주택 중과 대상 주택은 중과 적용 기간 동안 장기보유특별공제 배제
조합원입주권은 관리처분계획인가 전 종전주택 보유·거주분에 한해 공제(간이계산 미반영)

양도소득 기본공제소득세법 제103조

자산군별로 해당 과세기간에 연 250만원 공제(부동산 등 / 주식 / 파생상품 / 신탁수익권 각각)
미등기양도자산은 기본공제 배제
같은 해 2회 이상 양도 시 먼저 양도한 자산부터 순차 공제

세율소득세법 제104조·제55조

보유기간별: 1년 미만 / 1년 이상 2년 미만 / 2년 이상(기본세율)
토지·건물(비주택): 1년 미만 50%, 1~2년 40%, 2년 이상 기본세율(6~45%)
주택·조합원입주권: 1년 미만 70%, 1~2년 60%, 2년 이상 기본세율
분양권: 1년 미만 70%, 1년 이상 60%(보유기간 무관 기본세율 미적용)
미등기양도자산: 70% 단일세율
1세대 2주택 이상 + 조정대상지역: 기본세율 + 20%p(2주택) / 30%p(3주택 이상) — 시행령상 한시적 중과배제 기간·연장 여부 확인
비사업용 토지: 기본세율 + 10%p
하나의 자산에 둘 이상 세율이 적용되면 각각 계산한 산출세액 중 큰 금액(비교과세)

신고·납부소득세법 제105조·제110조·제111조, 지방세법

예정신고·납부: 양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월 이내
확정신고: 양도한 다음 해 5월 1일~5월 31일(예정신고를 모두 마쳤고 합산 대상이 없으면 생략 가능, 2회 이상 양도로 세액이 달라지면 확정신고 필수)
분할납부: 납부할 세액이 1천만원 초과 시 납부기한 경과 후 2개월 이내 분납 가능
개인지방소득세(양도소득분): 양도소득세액의 10%를 관할 지방자치단체에 별도 신고·납부
가산세: 무신고 20%(부정 40%), 과소신고 10%(부정 40%), 납부지연 1일 0.022%

그 밖에 검토할 사항소득세법 제97조의2·제101조·제102조 등

이월과세: 배우자·직계존비속에게서 증여받은 부동산 등을 10년(2022.12.31. 이전 증여분은 5년) 이내 양도 시 증여자의 취득가액 적용
부당행위계산 부인: 특수관계인과 시가보다 낮은 가액으로 거래하는 등 조세 부담을 부당히 감소시킨 경우
같은 해 여러 건 양도 시 합산과세(양도차손 통산 포함)
감정평가액·환산취득가액 선택 시 유·불리 비교
취득·양도 관련 증빙과 거주사실 입증자료(전입세대열람·관리비·우편물 등) 사전 확보

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취득가액 입증, 환산취득가액 유·불리 검토, 비과세 특례 적용까지 세무법인 다솜 해운대지점이 함께합니다.

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※ 본 계산기와 체크리스트는 일반적인 정보 제공을 위한 것으로, 개별 사안에 대한 세무 자문이 아닙니다. 실제 신고는 관련 증빙과 함께 세무대리인의 검토를 거쳐 진행하시기 바랍니다.